До відома співвласників багатоквартирних будинків!

До відома співвласників багатоквартирних будинків!

Першого липня 2015 року набув чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а з 10 червня цього року відбувся перехід від послуги утримання будинків та прибудинкової території до послуги управління будинками. Але більшість людей не знають, що обрати, з чого починати, деякі взагалі нічого не роблять.

Потрібно усвідомити необхідність взяти на себе управління спільною власністю, тому що активна громадянська позиція допоможе уникнути негативних наслідків.

Так, на сьогодні в місті готується до проведення конкурс з визначення управителя багатоквартирних будинків.

Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком у разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу, тобто з 10 червня 2018 року міську владу позбавили повноважень щодо регулювання питань розміру ціни на дану послугу.

            Така ціна протягом строку дії договору управління може змінюватися виключно за погодженням сторін з підстав та в порядку, визначених таким договором.

Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, та включає:

1. Витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, крім витрат на обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги, у разі укладання індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем;

2. Винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.

Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є невід’ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.               Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території враховує обов’язковий перелік робіт (послуг), який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері житлово-комунального господарства, а також періодичність виконання (надання) робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.

Отже, вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається відповідно до вищенаведених вимог законодавства. При цьому механізмів державного регулювання стосовно ціни на послугу з управління багатоквартирним будинком законодавством не передбачено. Відтак, порядок формування ціни на цю послугу Кабінетом Міністрів України не затверджується, розрахунок ціни уповноваженим органом (органом місцевого самоврядування) управителем для встановлення (погодження) не подається.  

Зазначаємо, що у разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» органи місцевого самоврядування (уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя) наділені повноваженнями лише щодо підписання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від імені співвласників. При цьому органи місцевого самоврядування не здійснюють встановлення цін на послугу з управління багатоквартирним будинком.

            Який варіант управління багатоквартирним будинком обрати мешканцю будинку?

1. Обрати керуючу компанію і передати їй функції управління багатоквартирним будинком мешканці можуть на зборах співвласників.

Здійснення управління багатоквартирним будинком управителем – відповідно до ст. 9 Закону № 417  за рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю, це може бути, як фізична особа-підприємець так і юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності. Статтею 11 цього Закону визначено, що управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

Хто ж ці управителі, що вже діють на ринку комунальних послуг країни?

Фактично на сьогодні управителями є керуючі компанії, найняті за рішенням зборів співвласників або за рішенням ОСББ, а також приватні ЖЕКи та керуючі компанії.

Покроково це виглядає так:

По-перше, скликати збори співвласників багатоквартирного будинку.

Для скликання зборів достатньо рішення ініціативної групи (не менш ніж 3 співвласники). Повідомлення про дату й місце проведення зборів має бути вручене кожному співвласникові під розписку у письмовій формі не пізніше ніж за 10 днів до дати їх проведення або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку. Окрім того, це повідомлення має бути розміщено в загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду даного будинку.

Повідомлення про проведення зборів співвласників обов’язково має містити таку інформацію:

• інформацію про ініціатора проведення зборів;
• дату, місце й час їх проведення;
• порядок денний.

По-друге, прийняти на зборах співвласників відповідне рішення.

Відповідно до ст. 10 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа котрих перевищує 75% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Проте тут є виняток. У випадках прийняття рішень щодо визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем та обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням – рішення вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку відповідно до ч. 6 ст. 10 цього закону.

По-третє, правильно оформити прийняте на зборах рішення.

Рішення зборів оформлюється протоколом, який підписується всіма співвласниками (їх представниками), що взяли участь у зборах.

Форма протоколу затверджена Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 25.08.2015 № 203.

У протоколі обов’язково зазначається наступна інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах:

• прізвище, ім’я, по батькові співвласника;
• документ, що підтверджує право власності на квартиру чи нежитлове приміщення;
• номер квартири чи нежитлового приміщення;
• загальна площа квартири чи нежитлового приміщення;
• документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника).

Протокол зборів співвласників складається не менш як у двох примірниках.

Один примірник зберігається в управителя, а другий — передається на зберігання виконавчому комітету міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку, який розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті. Рекомендовано складати протокол як мінімум у 3 екземплярах, щоб один з них завжди був доступний співвласникам будинку.

Четвертий крок – повідомити співвласників про прийняте рішення.

Повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників, надається кожному співвласнику будинку в письмовий формі не пізніше 10 днів після його прийняття. Також таке повідомлення розміщується в загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду.

Рішення зборів співвласників є обов’язковими для всіх співвласників, включаючи тих, хто був відсутній на зборах, та тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення.

Споживач має право розірвати договір про надання комунальної послуги, попередивши про це управителя,  призначеного на конкурсних засадах, не менш як за два місяці до дати розірвання договору.

2.  Долучитися до створення ОСББ.

Створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ)  – відповідно до ст. 1 Закону №2866-III від 01.07.2015 це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню  їхнього  власного  майна  та управління, утримання і використання спільного майна. За цієї форми управління співвласникам не треба збирати збори за кожним окремим питанням – як у випадку з першим форматом – здійснення управління шляхом зборів. Якщо співвласники вирішили створити ОСББ багатоквартирного будинку відповідно до частини шостої ст. 10 Закону № 417, то за це мають проголосувати власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень.

Управляти своїм будинком вони можуть через керівні органи ОСББ, які, в свою чергу, можуть найняти керуючу компанію і делегувати їй частину чи всі функції або ж самостійно здійснювати співробітництво з обслуговуючими компаніями.

3.  Самостійне управління

Здійснення управління багатоквартирним будинком шляхом зборів співвласників (без створення ОСББ).

Згідно зі ст. 10 Закону № 417 усі рішення щодо управління багатоквартирним будинком приймаються на зборах співвласників. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Таке рішення є обов’язковим для всіх співвласників, включаючи тих, які набули права власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення, тобто вселення у будинок. Плюси такої форми управління в тому, що ви самостійно вирішуєте всі питання, не передовіряючи їх фізичним чи юридичним особам. Таким чином, кожен мешканець будинку контролює витрати коштів на придбання товарів чи послуг. Це є буквальне колективне управління будинком.

Зразки оформлення протоколів зборів співвласників можна отримати у відділі ЖКГ виконкому.

                                                                              Сіверська міська рада